2013年4月12日，《环球时报》房产风云版（B6版）刊登张烨律师的文章《物业侵占巨款 业主起诉追回》。全文如下：

物业侵占巨款，业主起诉追回
上海市海上律师事务所  张烨

    位于上海市徐汇区的某住宅小区于1999年底由开发商交付业主使用，同时由开发商聘请的某物业公司也进驻该小区，提供物业服务。自2000年至2010年的十年间，该物业公司的服务质量逐年下降，更为糟糕的是该公司经常采用少计收入、多报支出的不正当手段侵占小区的公共收益，严重侵犯了全体业主的利益。

    召开业主大会，起诉物业公司
    为了维护全体业主的合法权益，该小区特别召开了业主大会，对物业公司的侵权情况以及应采取的维权方案进行讨论，然后根据《物权法》规定的民主程序进行表决，最终形成了两项决议：（1）解聘该物业公司，通过公开招标程序重新聘请新的物业公司；（2）授权该小区的业主委员会向人民法院提起诉讼，要求返还被物业公司非法侵占的公共收益及利息。

    展开司法审计，清查收支结余
    在业主大会的授权下，业主委员会代表全体业主向该物业公司提起诉讼。人民法院受理该起诉讼以后，委托上海某会计师事务所作为本案的司法审计机构，对该物业公司在小区服务期间的运行维修费、停车费、广告费等的公共收益的收支结余进行全面的司法审计，以确定该物业公司是否存在侵占小区公共收益的事实。
    （1）业委会成立之前的物业开支，应由开发商承担
    对于电梯、水箱等共有设施的运行维修费，审计机构予以认定的收入为309万元。而在运行维修费的支出项目中，物业公司却将不少发生在业主委员会成立前的开支也计入其中。
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第24条的规定：“业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。”
    审计机构在对运行维修费的各个支出项目（如电耗、养护、绿化、保险等）进行细化审计的过程中，扣除上述依法应由开发商承担的项目，同时扣除没有票据支持或明显不合理的开支项目，能够认定的运行维修费支出为236万元。因此，仅运行维修费一项，就存在73万元的收支结余被物业公司所侵占。
    （2）占用小区公共道路的停车位，属于业主共有
    根据《物权法》第74条第三款的规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本案中涉及的停车位，正是利用小区内公共道路的一部分划分而成的，根据物权法的规定，这样的停车位属于全体业主共同所有。那么，基于这些停车位所收取的停车费当然也就属于全体业主所有。
    同时，根据《上海市徐汇区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》（徐价发[2003]21号）第二条第（三）项的规定，“机动车辆停放所发生的车位管理养护费，由区物价局根据停车管理服务核定具体收费标准，最高不超过本小区机动车停放收费标准的25%”。也就是说，物业公司作为车位的具体管理维护者，有权收取最高不超过25%的车位管理费，剩余部分应当存入小区的维修基金专用账户，归业主共享。在本案中，审计机构在扣除25%的车位管理费的前提下认定的停车费收入为67万元。
    （3）利用小区公共区域设置广告的收入，归业主共有
    根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第13条第二款的规定，“业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金账户，归全体业主共同所有”。
    十年来，该小区利用自己的公共设施设置广告，但相应的广告费收入都由物业公司代为收取，之后便以已经用在物业管理开支为由截留。关于广告费收入，审计机构认定为15万元。

    判决结果与启示
    经过司法审计最终认定，该物业公司在其进驻小区的十年间，收入和支出的结余达到130余万元之巨，但物业公司却不能合理解释该笔巨款的用途及去向。为此，人民法院判决该物业公司将此笔款项返还给该小区的全体业主。
    我国的业主自治管理尚处于初创阶段，物业企业在提供服务的过程中存在诸多的不规范，像本文中所述的物业公司侵害小区业主权益的事例不在少数。在这样的情况下，每一个业主都应树立主人翁意识和法律意识，积极参与小区的业主大会，加强对物业服务企业的监督，维护好作为业主所应享有的权益。