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签了购房合同,但贷款没办下来,购房者是否要承担违约责任?
 
上海睿融律师事务所   2015-12-07 14:58:03 作者:张烨律师 来源:原创
 
    大部分人买房,都要通过银行贷款的方式来实现。但是,当一些购房者与卖方签订合同以后,却由于各种原因(如信贷政策收紧、二套房贷款限制等)没有办出贷款,最终导致该笔房屋买卖无法完成。在这样的情况下,购房者是否要承担违约责任?
    答案是肯定的,购房者要承担违约责任。
    在贷款买房这一模式中存在着两层法律关系,一是买卖双方之间的房屋买卖关系,二是购房者与银行之间的借贷关系。根据合同的相对性原则,买卖双方的房屋买卖合同对银行没有约束力,而买方与银行之间的借贷合同对卖方没有约束力。因此,如果是由于贷款没有办下来导致买方不能按时足额支付购房款的,买方应当按照合同的约定向卖方承担违约责任。买方不能用其与银行之间的合同来抗辩其与卖方之间的合同,如果确实是由于银行的过错导致未按时放款的,那么买方可以另外向银行追究违约责任,但这并不影响买方需要向卖方承担的违约责任。
    有人可能会问,买方能否以不可抗力或情势变更来主张免责呢?答案是不可以。
    首先,根据《民法通则》第153条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于贷款买房的人来说,在签订房屋买卖合同的时候,就应当考虑到贷款有可能批不下来的情况,因此这种情形并不符合“不能预见”的特征,故不能适用不可抗力来免责。
    其次,对于情势变更的原则,《合同法解释二》中做了明确的规定;但随即,《最高人民法院关于正确适用〈合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》又对该条原则的适用作出了严格的限制,即“对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。可见,法院对于情势变更原则在个案中的适用是严格把控的,轻易不会适用该原则。
    如何尽可能地降低风险?
    在贷款买房的过程中,买方的确是承担着不小的风险,如何尽可能的降低这些风险呢?张烨律师总结了以下几点:
    (1)在购房之前对自己的经济实力做一番理性的评估,能则上,不能则退,切忌盲目;
    (2)不要轻易听信中介有关“贷款一定能办下来”的夸夸其谈,在签合同前,一定要事先向银行咨询,并留出办理贷款的充裕时间;
    (3)有可能的话,在房屋买卖合同中对贷款批不下来导致无法购买的情形作出特别约定,尽可能地降低自己的违约责任。

 
 

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