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| 上海睿融律师事务所 2015-12-06 14:42:15 作者:张烨律师 来源:原创 |
一、各种具体情形下的房产分割方式
1. 夫妻双方婚后购买的房产如何分割？
这是离婚房产分割中最为简单的一种情形。
（1）房屋的产权性质，为夫妻共同财产；在这种情形下，不论房产证上登记的是双方的名字还是一方的名字，都是共同财产。
法律依据：《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第12条
（2）分割比例：一般情况下是平分，即各得50%。
（3）计算公式：（房屋现值-尚未还清的贷款）÷2
（4）分割方式，举例说明：
李某和周某在结婚期间购买房屋一套，买价150万，首付50万，贷款100万。现双方离婚，要求分割该套房产。经查明，目前该套房产的市场价值为300万，同时还有80万的贷款没有偿还。
根据公式，李某和周某各能分得的房产份额为：（300-80）÷2=110万。
具体的分割方式上，有两种方案：一是将该套房屋变卖，然后李某和周某各得110万元现金；二是一方取得该房屋的产权，同时给予另一方110万作为房屋折价款，尚未归还的80万元贷款由得房一方偿还。
2. 一方在婚前全额支付首付款并办理贷款，房屋登记在自己名下，婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？
（1）房屋的产权性质：为登记一方的个人财产。
参考依据：《婚姻法解释三》第10条
相关文章：《一方婚前出首付，婚后共同还贷的房屋离婚时该如何分割？》
（2）分割方式：房屋归登记一方所有，剩余的贷款由得房一方偿还，并由得房一方给予另一方房屋折价款。
（3）折价款的计算公式：（房屋现值-尚未还清的贷款）×补偿系数；补偿系数的具体数值由法院根据双方在购买房屋过程中的出资数额、贡献大小等因素综合酌定。
3. 一方在婚前全额支付首付款并办理贷款，房屋登记在双方名下，婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？
（1）房屋的产权性质：夫妻共同财产。
（2）分割方式：一般会将房屋判归支付首付款的一方所有，剩余的贷款由得房一方偿还，并由得房一方给予另一方房屋折价款。
（3）折价款的计算公式：（房屋现值-尚未还清的贷款）×补偿系数；补偿系数的具体数值由法院根据双方在购买房屋过程中的出资数额、贡献大小等因素综合酌定。
4. 一方在离婚时隐瞒已有的房产，离婚后另一方发现该房产的，该如何分割？
（1）确定该房产的产权性质，主要看房产的购买时间、房产的产权登记和购房资金的来源三个方面。
（2）根据该房产的产权性质，进行分割：
A．如果是共同财产的，则一般采用平分的方法，将房屋变卖双方平分房款，或者由一方取得房屋并给予另一方房价一半的补偿款；
B．如果是个人财产的，则房屋一般归其中一方，同时根据双方对该房屋贡献的大小，酌情由得房一方给予另一方一定比例的补偿款。
5. 恋爱期间，一方全额支付房款，并将房屋登记在双方名下，分手时房产如何分割？
（1）房屋的产权性质：双方共同财产。
（2）分割方式：一般由出资购房的一方取得房屋的产权，同时由得房一方给予另一方一定比例的房屋折价款。
（3）折价款的比例：有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑双方对共有财产贡献的大小等因素酌情确定，一般以10%-30%的份额为宜。
法律依据：《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第5条
二、房产分割中的常见问题归纳
1. 如何判断某一房产是共同财产还是个人财产？
主要从三个方面入手分析：
（1）房产的购买时间
如果是婚后购买的，则该房产是夫妻共同财产，除非夫妻之间就该房产只归一方所有进行了特别的书面约定。如果是婚前购买的，则可能是个人财产，也可能是共同财产，还要结合其他的方面来判断。
（2）房产的权属登记
如果登记在双方的名下，则该房产是共同财产；即使双方尚未结婚（如恋爱期间），也是共同财产。
如果登记在一方名下，则要看该房产的购买时间：若是婚前购买的，则为个人财产；若是婚后购买的，则虽然登记在一方名下，仍然是夫妻共同财产。
（3）购房资金来源情况
当上面的两个方面无法判断某一房产的产权性质时，还可以参考购房资金的来源情况。而且，资金的来源（即双方在购房过程中的出资情况）也是分割房产时的重要依据。
从证据的角度来说，能证明出资情况的最好证据是银行转账记录，因此在购买房屋时，最好使用银行卡支付的方式，而非现金支付。
2. 婚后取得房产证的房屋就一定是婚后共同财产吗？
不是。
我们知道，婚后购买的房屋，如无特别约定，是夫妻共同财产。但需要明确的是，“婚后购买”与“婚后取得房产证”是两个不同的概念。购买行为主要通过签订房屋买卖合同和支付房款来体现，而取得房产证主要通过登记来体现。
因此，当某房屋的买卖合同是在婚前签订的，并由一方在婚前支付了房款；但房产证（登记在出资一方的名下）是在结婚以后才办好的，那么该房产仍应认定为出资一方的个人财产，而非婚后共同财产。
参考依据：《婚姻法解释三》第10条
3.对于尚未（完全）取得所有权的房屋如何分割？
尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋主要是指用标准价购买的拥有部分产权的“房改房”或在离婚时还未办理产权登记的房屋。
离婚时，双方对于这类房屋有争议且协商不成的，法院不宜判决这类房屋所有权的归属，而应当根据实际情况判决由当事人使用。
法律依据：《婚姻法解释二》第21条
4. 如果房产证上除了夫妻外还有其他人的名字，这样的房产该如何分割？
（1）如果是子女的名字，则不影响该房产的分割。即将该房产视为夫妻双方和子女的共同财产，进行分割。（如果房产证上只有未成年子女一人的名字，该房产仍然视为夫妻双方和未成年子女的共同财产。）
（2）如果是其他人的名字，如夫妻一方父母的名字。在这样的情况下，法院对于房产分割部分将不予审理，当事人应当另案处理。
法律依据：《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第4条
5. 父母为子女购房参与出资的，该如何认定？
父母在双方结婚前为购房出资的，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；父母在双方结婚后为购房出资的，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
另外，从证据的角度来说，父母为子女购房出资，也最好用银行转账的方式，今后万一产生纠纷，也能有据可循。
法律依据：《婚姻法解释二》第22条
6.在离婚分房诉讼中，一方提出其买房的钱是向父母借的，而不是父母赠与的，并拿出借条，法院对此如何处理？
对于这种情况，法院会先听取另一方的意见，如果另一方不认可，法院在本案中不会对该债权债务进行处理，而是告知主张债权存在的一方另案起诉。
7. 婚前购房时双方都出了钱，但产权证却只登记在一人名下，离婚时房产该如何分割？
这种情况虽然不多，但实践中还是存在的。在这样的情况下，如果在离婚诉讼中登记的一方不承认另一方有出资，另一方也不能证明其出资行为的话，法院是无法判决登记一方给予另一方补偿款的。
因此，再次提醒，购房时尽量采用银行转账的支付方式。
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