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| 上海睿融律师事务所 2024-05-21 14:21:34 作者:张烨律师 来源:原创 |
使用权房虽然很多是“老破小”，但由于其所处的地段、特别是学区优质，因此仍然存在不小的市场。但由于使用权房交易的对象不是所有权，而是使用权，因此其法律关系更为复杂，发生纠纷的概率也比购买产权房要大。
我们知道，使用权房在性质上一般属于公房，而对公房享有权利的主体不仅包括《租用居住公房凭证》上登记的承租人，还包括对该公房享有权利的共同居住人。在买方购买使用权房的时候，买方的沟通对象往往只是该公房的承租人，而买方对于该公房内是否存在共同居住人、存在几个共同居住人等情况往往无法掌握，因为共同居住人一般并不出现在公房凭证上。
在实际交易的场景中，就可能发生承租人在未取得全部共同居住人同意的情况下，就与买方签订转让合同的情况，将使用权房转让给买方。当买方付完款，以为交易已经完成了，这时该公房的共同居住人冒出来了，称转让该房子时没有经过同住人的同意，因此要求确认转让合同无效。
那么，如果出现这种情况的话，法院会如何处理呢？法院主要根据买方是否已实际入住该使用权房来分别处理：
（1）如果买方已入住该房子的，法院一般不支持确认合同无效的诉请；
（2）如果买方尚未入住该房子的，法院一般认定合同无效，买方因此遭受的损失可另行向转让人主张权利。
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